Une expertise est un processus de pensée menant à une opinion de valeur. Cette opinion ou cette estimation a été effectuée au travers d'un processus formel qui, typiquement, utilise les trois « approches communes de valeur » . Ce sont les Approches de Coût - ces dernières sont la somme de ce qui devrait coûter pour faire des améliorations, pour toutes les détériorations moins physiques et autres facteurs, ainsi que la valeur du terrain. Il y a une Approche Comparative des Ventes - ce qui implique faire une comparaison pour une autre même propriété environnante qui a été tout récemment vendue. L’Approche Comparative des Ventes est normalement le meilleur et le plus juste indicateur de valeur pour une propriété résidentielle. La troisième approche est l’Approche des Revenus, qui est de grande importance dans l'expertise des revenues et la production de propriétés - Cette approche est une estimation de ce qu’un investisseur payerait sur la base du revenu produit par la propriété.
Un expert vous fournit une opinion professionnelle et impartiale de la valeur marchande qui sera utilisée pour prendre des décisions concernant les biens immobiliers. Les experts présentent leur analyse formelle dans leurs rapports d’expertise.
Il existe plusieurs raisons pour obtenir une expertise avec la raison la plus commune qui sont les transactions de biens immobiliers et d’hypothèques. Les autres raisons pour commander une expertise sont :
Obtenir un prêt.
Alléger le poids de vos impôts.
Etablir les coûts de remplacement de l’assurance.
Contester les taxes élevées sur la propriété.
Etablir un patrimoine.
Fournir un outil de négociation lors de l’achat de biens immobiliers.
Déterminer un prix raisonnable lors de la vente de biens immobiliers.
Protéger vos droits dans un procès de condamnation.
Parce qu’une agence du gouvernement, telle que l’IRS l’exige.
Si vous êtes impliqué dans une action judiciaire.
L’expert n’est pas un inspecteur ni ne fait une inspection complète du logement. Une inspection est une évaluation d’une tierce personne de la structure accessible et des systèmes mécaniques d'une maison, du toit aux fondations. Le rapport de l’inspecteur des normes d’habitation inclura une évaluation de la condition du système de chauffage de la maison, le système central d'air conditionné (avec températures permises), les systèmes de tuyauterie intérieure et d’électricité; le toit, le grenier et l’isolation visible ; les murs, les plafonds, les sols, les fenêtres, les portes ; la fondation, le sous-sol et la structure visible.
Notez simplement, la différence se fait entre la journée et la nuit. La ACM repose sur une vague direction de marché. LL’expertise repose sur des ventes spécifiques, vérifiables et comparables. Par ailleurs, l’expertise observe d’autres facteurs comme les coûts de condition, de location et de construction. Une ACM livre un « chiffre approximatif » . Une expertise livre, quant à elle, une opinion de valeur défendable et soigneusement documentée.
Cependant, la plus grande différence réside en la personne qui crée le rapport. Une ACM est créée par un agent immobilier qui détient ou non une vraie compréhension du marché ou des concepts d’évaluation. L’expertise est créée par un professionnel licencié et certifié qui a fait carrière sans avoir évalué des propriétés. En outre, l’expert se pose en voix indépendante, sans intérêt personnel dans la valeur du logement, à l’inverse de l’agent immobilier, dont les revenues sont liés à la valeur de la maison.
Chaque rapport doit refléter une estimation crédible de la valeur et doit s’identifier aux éléments suivants :
Le client et les autres utilisateurs prévus.
L’utilisation prévue du rapport.
Le but de l’affectation.
Le type et la définition de la valeur rapportée.
La date effective des conclusions et opinions de l’expert.
Les caractéristiques utiles de la propriété, incluant les diverses qualités de son emplacement, de son agencement, sa qualité légale et économique, l’évaluation de l’intérêt du bien immobilier, et les produits n’appartenant pas au bien immobilier, inclus dans l’expertise, tels que la propriété personnelle, dont les équipements commerciaux et les articles immatériels.
Tout étant reconnu comme: droits, restrictions, embarras, baux, réservations, engagements, contrats, déclarations, estimations spéciales, ordonnances, et autres points de même nature.
Division de l’intérêt, telle qu’un intérêt fractionnel, qu’un segment physique et un avoir partial.
La portée du travail utilisé pour compléter la cession.
Lors de la communication d’un rapport d’expertise, chaque expert doit s’assurer des éléments suivants :
Que l’analyse d’information utilisée dans l’expertise convenait justement.
Que de considérables erreurs d’omission ou de commission ne fussent engagées individuellement ou collectivement.
Que les services d’expertise ne fussent pas présentés de façon bâclée ou négligée.
Qu’un rapport d’expertise crédible et acceptable fût communiqué.
La plupart des domaines exigent des experts de biens immobiliers soient officiellement licenciés et certifiés. L’expert officiellement licencié et certifié est formé pour présenter une opinion impartial fondée sur une éducation approfondie et des besoins d’expériences. Pour devenir un expert licencié et certifié, il faut suivre et réaliser une éducation rigoureuse et avoir obligatoirement une expérience. De plus, les experts se doivent de respecter un code d’entreprise strict de l’éthique, et de se plier aux normes nationales de la pratique d’expertise de biens immobiliers. Les règles de développement d’une expertise et de rapport des résultats sont assurés par une application des Normes Standards de la Pratique d'Expertise Professionnelle (NSPEP).
Les normes de licence et de certification pour les Experts de biens Immobiliers varient selon les états. Cependant, les licences et les certifications sont souvent associés avec de nombreuses heures de devoirs, des examens et une expérience pratique. Une fois qu’un expert est licencié, il ou elle est obligé(e) de suivre des cours continus, afin de garder sa licence en cours.
De manière générale, les experts sont employés par les prêteurs afin d’estimer la valeur d’un bien immobilier impliqué dans procédure de prêt. Les experts vous fournissent aussi des opinions concernant les litiges, des problèmes d’impôt et des décisions d’investissement.
Recueillir les données est une des premières règles pour un expert. La donnée peut être partagé entre Spécifique et Générale. La donnée Spécifique est recueillie à partir de l’habitation elle-même. Localisation, condition, installations, taille et autre donnée spécifique sont recueillies par l’expert au moment de l’inspection.
La donnée Générale est recueillie, quant à elle, à partir d’un certain nombre de sources. Local Multiple Listing Services (MLS) vous fournissent des données sur des habitations récemment vendues qui peuvent être utilisées comme comparaison. Les archives d’impôts (tax records) et autres documents publics vérifient les prix de ventes actuels dans le marché. Les données concernant les zones inondations sont réunies à partir des ventes de données de la FEMA, tels que le produit InterFlood de « a la mode, inc. » . et plus particulièrement, l’expert recueille les données générales à partir de son expérience passée dans la création d’expertises pour les autres propriétés figurant dans le même marché.
Lorsque la valeur de votre habitation ou autre bien immobilier est utilisée pour prendre une décision financière considérable ; l’expertise aide considérablement dans la prise de décision. Si vous avez l’intention de vendre votre habitation, une expertise vous aide à fixer la plus juste valeur. Si vous avez à l’intention d’acheter, elle vous permet de ne pas surpayer votre future propriété. Si vous êtes engagé dans un estate settlement ou dans une procédure de divorce, l’expertise vous assure un juste partage de la propriété. Un logement est le seul et le plus grand bien financier que toutes personnes possèdent. Connaître sa vraie valeur vous permet de prendre les bonnes décisions financières.
PMI signifie Assurance Hypothèquaire Privée, AHP. Cette assurance assure le prêteur contre toute perte sur les habitation achetées avec un acompte de moins de 20%. Une fois, la participation pour l’habitation atteint 20%, il vous est possible d’éliminer l’AHP et de commencer immédiatement à économiser.
Le premier pas dans la plupart des expertises se fait lors de l’inspection du logement. Au moment de cette procédure, l’expert viendra dans votre maison et mesurera cette dernière ; il y déterminera la disposition intérieure des pièces, confirmera tous les aspects de la condition générale de l’habitation, et prendra plusieurs photos de votre maison afin de les inclure dans son rapport. La meilleure chose que vous pouvez faire pour assister l’expert est de s’assurer que ce dernier ait facilement accès à l’extérieur de votre maison. Taillez les buissons et retirez tout objet qui pourrait gêner les mesures de la structure. A l’intérieur, assurez-vous que l’expert puisse aisément accéder aux articles ménagers, tels que la chaudière et les chauffe-eaux.
Les éléments suivants, si toutefois disponibles, aiderons votre expert à vous fournir une expertise plus exacte dans un délai plus court :
Une étude de la maison et de la propriété.
Un acte de propriété ou un rapport de titre indiquant la description légale.
Une facture récente.
Une liste de propriété personnelle qui sera vendue avec la maison, si cela est applicable.
Une copie des plans originaux.
La valeur marchande ou la juste valeur marchande est le prix le plus probable qu’une propriété puisse apporter (et qui sera vendue pour) dans un marché compétitif et ouvert, sous toutes les conditions requises pour une vente juste ; l’acheteur et le vendeur, chacun agissant prudemment, en connaissance de cause et en supposant que le prix n’est pas affecté par une excessive impulsion. La consommation de la vente est implicite, dans cette définition, à partir de la date spécifiée et du passage de titre du vendeur à l’acheteur selon les condition définies comme suivant : (1)l’acheteur et le vendeur sont, de manière générale, motivés ; (2) les deux parties sont bien informées ou conseillées ; (3) une période raisonnable est permise pour l’exposition sur le marché ouvert ; (4) le payement est fait en liquide (dollars américains) ou en arrangements financiers qui y sont comparables ; et (5)le prix représente la considération normale pour la propriété vendue, n’ayant pas été affectée par un financement spécial ou créatif ou des concessions de ventes accordé par une personne liée à la vente.
Dans la plupart des transactions de biens immobiliers, l’expertise est commandée par le prêteur. Au moment où l’acheteur de la maison paye le rapport, en tant que coûts finaux, le prêteur conserve le droit d’utiliser le rapport ou toute information contenue dans ce dernier. L’acheteur de la maison a le droit, quant à lui, à une copie du rapport - ce qui est généralement inclus avec les autres documents finaux - néanmoins il ne peut utiliser le rapport pour tout autre objectif, sans demander préalablement la permission au prêteur.
L’exception à cette règle se fait quand le propriétaire d’une habitation engage directement un expert. Dans ces cas-là, l’expert peut définir l’utilisation de l’expertise ; pour la suppression de l’AHP, la gestion de patrimoine ou pour les contestations de taxation, par exemple. Si toutefois, rien n’a été stipulé, le propriétaire de l’habitation peut utiliser l’expertise pour tout autre objectif.
La réponse à cette question est différente selon la localisation de l’habitation. Les différents marchés évaluent diversement les équipements. Ajouter une climatisation centrale à Houston, l’Etat du Texas pourra ajouter une valeur considérable, alors que poser ce même équipement à Buffalo, l’Etat de New York n’aura pas tant d’impact.
En tant que règle générale, la plus grande valeur rapportée pour la rénovation d’une habitation vient de la cuisine. Selon une étude nationale, les transformations de la cuisine furent rapportées à une moyenne de 88% de l’investissement. Autrement dit, un projet de 10 000 dollars pour la transformation d’une cuisine ajouterait environ 8 800 dollars à la valeur de la maison. La salle de bain arrive seconde, avec une moyenne rapportée de 85%.